18日，国家统计局公布的“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，4月份一线城市房价全面反弹，70个大中城市房价环比上涨的个数继续增加，楼市回暖明显。与此同时，由于各城市去化周期长短不一，楼市行情分化依旧。业内人士分析认为，随着利好政策的不断释放，房价或现“慢牛”走势。

　　70城市新住宅综价环比上涨

　　一线城市房价全面上涨

　　国家统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高为深圳，房价涨幅为1.8%，最低为广东惠州下降0.7%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，3月底楼市新政策出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加了6个和16个；持平和下降的城市个数均有所减少。初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。

　　值得注意的是，自去年5月以来，一线城市房价首次出现全面上涨。深圳房价自2014年12月实现反弹后，已经连续5个月领涨全国；北京继3月止跌反弹后，4月房价环比上涨0.8%；上海则在3月房价持平的基础上，上涨0.7%；广州更是在4月实现逆转上涨0.4%。

　　自“330新政策”出台之后，一线楼市的供求关系和市场预期均发生了微妙变化。据上海搜房网调查显示，近七成受访者感觉到了楼市变化，如买房的人多了，房价涨了等。逾六成受访者打算在今年出手，其中不少人将在3个月内购房。

　　楼市利好政策影响有差别

　　城市间行情分化明显

　　尽管一线城市楼市出现全面回暖，但城市间分化仍然明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。

　　刘建伟指出，4月份北上广深4个一线城市和少数二线城市房价出现上涨，但绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

　　中原地产首席研究员张大伟表示，“330新政策”对不同城市的影响差别显著，市场供求基本面堪忧的三四线城市对政策反应比较冷淡。“三四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影响，去化压力巨大。”

　　即便是二线城市分化也非常明显。成交数据显示，北上广深领涨、涨幅远高于平均水平；二线城市中的佛山、东莞、惠州、合肥涨幅接近30%；天津、南昌、厦门、济南涨幅约为15%；而成都、长沙、中山等城市呈现负增长。

　　去库存速度加快

　　70城市房价或在5月完成止跌

　　易居房地产研究院发布研报指出，由于4月份市场成交量持续上升，70个大中城市新建商品住宅价格中，一线城市环比平均上涨1%，相比3月份0.2%的涨幅继续扩大；二、三线城市新建商品住宅价格环比跌幅0.1%，相比3月份0.2%的跌幅继续收窄。二季度市场成交量将继续上升，70城房价或在5月份完成止跌反弹态势。

　　根据易居研究院的库存报告，4月份一线城市去库存周期为11.6个月，已经连续4个月出现去库存周期低于12个月水平，这反映了一线城市去库存压力得到有效释放；二、三线城市的库存水平跌幅则与3月份持平，预计随着后续去化周期的持续收窄，房价也有望步入止跌反弹的通道中。

　　商业地产开发“一枝独秀”

　　差异化或成竞争要点

　　国家统计局近日发布的“2015年1~4月份全国房地产开发和销售情况”显示，前4月全国整体房地产开发投资增速持续回落，但商业地产的开发却“一枝独秀”。

　　数据显示，2015年1~4月份，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1~3月份回落2.5个百分点。但其中，办公楼和商业营业用房的增长速度分别达到13.6%和13.9%。可见，各地商业地产开发热情不减。

　　以零售地产为例，世邦魏理仕最新调查显示，2014年，全球购物中心新开业面积为1140万平方米，全球最活跃的前20个新建购物中心市场，中国城市占据半壁江山，累计贡献570万平方米的落成面积。其中，武汉凭借8个项目、近100万平方米的交付面积拔得头筹，成都则以98.1万平方米的成绩位居第二，紧随其后的是北京和重庆。

　　实际上，电子商务的崛起、经济增速放缓等因素对零售物业营运的冲击日益显现，不少开发商和商业地产运营商正面临招商困难的局面。在此背景下，越来越多的主题化购物中心成为大多数新建商业综合体的“标配”。以近期启用的青岛新地标Q1项目为例，这栋高达241米的超高层建筑中即包括大型商业购物中心、办公楼等多种商业地产业态。