【编者按】“小邹鲁”金华，文化资源丰富、地位独特。为充分挖掘、展现这一丰富的资源，提升浙中生态廊道的文化内涵，金华市政协文史委联手市社科联、市方志办、市文物局、市档案局、市婺文化研究会和金报全媒体中心、金华晚报、浙江新闻客户端、金华之声共同推出“文史记忆”，寻找八婺共建共融共享共赢的文化力量。
义乌是闻名遐迩的“世界小商品之都”，可谓是全民经商。市场经济发达，宅基地成为小商品生意中不可或缺的一环。
我在调研中发现，许多农民身份的中小微企业主，都需要租住宅基地、民房用于日常运营，尤其是城郊结合区域或城中村宅基地，市场价值很高，早已超越了居住保障这一基本功能，几乎都为了经济收益。还有，中国物权法、担保法明确规定，集体所有的宅基地使用权不得抵押，受制于此，宅基地与农村建设用地使用权被称为“沉睡的土地资本”。以往，农村的工商业主们缺钱，一般是通过亲友拆借等民间借贷或者需要提供担保人以担保贷款的融资途径。
我认为，既然市场有需求，就要承认它的价值。宅基地有市场化价值，要承认这个属性。一年的房租都有这么多钱，却不能用来抵押贷款，不符合价值规律。
经过大量数据分析后，我们遵循完善宅基地权益保障和取得方式，探索宅基地有偿使用制度，探索宅基地自愿有偿退出机制，完善宅基地管理制度等“两完善两探索”的顶层设计，从宅基地的取得置换、抵押担保、入市转让、有偿使用、自愿退出、明晰产权及民主管理等七方面进行了制度创新，系统设计了农村宅基地制度改革试点“1+7+9”的制度体系，简称“一意见、七办法、九细则”，要求各镇街既要规范实施，又鼓励先行先试，取得多项全国第一。
2015年7月10日，义乌市不动产统一登记中心颁发全国第一份农村宅基地不动产权证书。
实际操作中，我们明确宅基地交易只能在有义乌农村户籍的人之间进行，保证集体所有权不变。每户只能购买一处农村宅基地，避免了炒作可能。2017年，义乌市不动产登记中心受理农村宅基地不动产权登记30049户，发证22281宗。
探索宅基地“三权分置”的重点，不是买卖宅基地，而是在坚持保障农民财产性收益不受损；不能损害居住保障功能；不能让农民“流离失所”等原则，适度放活宅基地的使用权，并通过多种方式，使宅基地能够更好地得到利用，充分发挥其融资功能。
以前，农村的宅基地和房子是分开的，拥有《集体土地使用证》和《房屋所有权证》两本证，现在统一变更为农村宅基地不动产证书，就可以流转，办理抵押。
2015年12月28日，义乌办理了全国首宗农民住房财产权抵押登记，农商银行发放全国首笔农村宅基地抵押贷款30万元。
其实，义乌实际上宅基地的价值远不止30万元。但到底评估到多少钱才算合理价位呢？当时没有权威的评估标准，银行想多贷也没有依据。为此，我们与中国国土资源经济研究院合作，率先开展农村宅基地基准地价课题研究。根据义乌现状，把覆盖全市每个村庄的宅基地分成了九大均质区片，区片价格从最高25870元/平方米，逐步过渡到最低的2870元/平方米。
2017年8月28日，我们对外宣布，全国首个农村宅基地基准地价体系已在义乌市建立，做到科学评估、适时更新、动态调整。其最大的亮点是使银行在办理宅基地抵押贷款时，有了准确的价值评估标准，从而大大提升了放贷空间。
如全国宅基地抵押第一单贷款的北苑街道黄杨梅村农民季建中，建立前，因为没有基准地价，他家占地126平方米的宅基地和地上的3间半农房，经抵押在2015年12月只申请到30万元的贷款；而建立后，他家的宅基地被列入第三档的基准地价，义乌市农商银行最终评估出300万元的价值，他以评估价6折的标准申请到了180万元的贷款。于是，今年他以原来宅基地作为抵押，又从银行申请出150万元贷款。
截至目前，义乌市27家金融机构开展宅基地抵押贷款业务，累计发放农民住房抵押贷款8173笔，贷款金额40.28亿元，占全国试点地区总量的1/3以上。
我们曾做过一番问卷调查，结果显示八成农户希望农房能用于抵押贷款，三成农户有农房抵押需求。义乌有22万户农村宅基地，平均一套房子能评估到150万，总共是接近3000亿的固定资产。如果改革后，理论上推算有三分之一的人使用这笔金融资产，就能撬动了农民沉睡的巨额资产，为农村发展提供了新动能。
为防范贷款风险，我们先后出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》和《义乌市农民住房财产权抵押贷款试点管理办法（试行）》，对宅基地抵押贷款政策的很多细则进行了规范。目前，义乌宅基地抵押贷款政策实施过程中，还未发生违约现象。
义乌的宅基地改革并非一步到位，只是向前走了一小步：从试着发放宅基地抵押贷款，到为宅基地设立基准地价，使得放贷空间大大提升。
写入中央一号文件
2018年1月4日，由新华社受权发布了改革开放以来第20个、新世纪以来第15个指导“三农”工作的中央一号文件《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中，深化农村土地制度改革部分提到“扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”
2018年1月，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，这是一项重大的理论和实践创新，为深化改革指明了方向。三项改革要与农村集体产权、农房抵押、乡村治理、户籍、财税、社保、金融等相关领域改革加强统筹协调，切实增强改革的协同性。
中央农村工作会议、全国国土资源工作会议上均提到，义乌率先探索农村宅基地所有权、资格权和使用权“三权分置”制度设计试点提炼出的经验，这是对义乌改革的最好褒奖。省委书记车俊、省长袁家军都对义乌农村宅基地“三权分置”改革作出了重要批示，要求在全省推广，有的已经复制到全国。
其实，2016年11月15日，我赴北京向2017年中央一号文件起草组相关成员和专家汇报了义乌”三权分置“的制度设计及在义乌的实践，得到了中央政策研究室、中央农办、国土资源部等相关领导和专家高度的认可。2017年1月4日，新华社发送省部级以上领导的《国内动态清样》刊登了《义乌市宅基地集体制度改革试点取得重大突破》文章，报道了义乌市农村土地制度改革工作基础扎实，创新意识强，改革成效明显。
可是由于种种原因，在起草2017年中央一号文件《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》时，没有把“三权分置”内容写进，只是提到：全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。认真总结农村宅基地制度改革试点经验，在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。
能够写进了2018年中央一号文件，国家发改委副主任杜鹰功不可没。其实，杜鹰从不理解到全力支持也是一个渐变的过程。
当我第一次在北京向他汇报义乌试点情况，提出“三权分置”制度设计时，他十分不解，带着问责的语气说：“你们改革试点方向改错了。”
我回答说：“改革方向不错的，义乌试点的成绩有目共睹。通过改革，城乡更融合、用地更集约、权益更显现、发展增活力、集体增收入、社会增和谐。我们通过专业机构调查统计，农民对义乌市农村土地制度改革工作整体满意度为85.8%。欢迎您到义乌走走看看。”
过了一段时间后，他带队来到义乌考察，我陪他走访了坑口村、新集聚区改造现场以及询问了部分村民后，他感慨万千，想不到义乌试点是成功的。
杜鹰回北京后，不断与我联系沟通，了解试点过程的成功经验和存在的问题，希望为中央决策和国家修法提供“义乌模式”“义乌经验”“义乌样本”“义乌智慧”。同时，以农村土地制度改革撬动乡村振兴，引领城乡融合发展。
2017年12月2日，在北京中国人民大学召开了义乌市农村土地制度改革试点成果总结专家咨询会，义乌”三权分置“制度体系，得到了中央政策研究室、国务院研究室等有关领导和专家的充分肯定，并在中央高层的首肯后，把“三权分置”写入了一号文件之中。
当然，义乌在改革试点“深水区”，也会碰到一些普遍性和前瞻性问题。
土地规划制约问题？有偿使用费标准问题？宅基地使用权如何定性，属于用益物权吗?农户资格权地位如何确定？如何保持适度范围内流转，保持价值稳定性？.....
最让我纠结的是，2018年3月1日，安徽旌德发放全国第一本“三权分置”不动产权登记证后，流言四起，纷纷质问：“作为首创地的义乌，为何部发证，应该走在前面？”
其实，我何尝不喜欢发第一本证书，只是宅基地制度改革具有长期性、复杂性，“三权分置”是一项政策性很强的工作，我们不需要伪改革。
我认为，当务之急就是要在实践探索基础上，深化《土地法》、《物权法》、《担保法》等相关修法理论研究，加强配套制度，超前部署确权、规划等基础研究和管理工作，确保改革有序推进，为中央改革决策、科学立法提供实践样本、制度供给和理论支撑。
我们委托中国社科院开展农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”法理研究，为国家完善相关法律提供法理基础和修法建议；委托浙江大学土地与国家发展研究院加快完善三项改革收益平衡研究成果；委托国土资源部经济研究院开展农村经营性建设用地、公共服务和公共设施用地基准地价理论研究，建立健全城乡一体的建设用地基准地价体系，希望这些研究成果尽早向社会公布。
改革是一种情怀，一份担当，而不是为了博取大家的眼球。“三权分置”改革是集体智慧的结晶，我将不遗余力，总结改革工作，全面收集改革素材，梳理改革案例，形成一整套改革案例“义乌样本”。